ALBA ESTATES

Alba Estates opère sous le statut de promoteur-constructeur agréé, ce qui implique trois garanties légales non-négociables :

• Garantie Financière d'Achèvement (GFA) souscrite auprès d'un organisme bancaire ou d'assurance agréé. Si notre entreprise rencontre des difficultés financières en cours de chantier, le garant reprend le financement de l'achèvement jusqu'à livraison.
• Assurance Dommages-Ouvrage (DO) obligatoire, qui couvre les vices et malfaçons pendant 10 ans sans recours préalable contre les entreprises.
• Dépôt de garantie échelonné strictement encadré par la loi (35% à la signature du contrat réservatoire, puis paliers liés à l'avancement physique du chantier). Aucun versement libre : tout est tracé, notarié, sécurisé.

Concrètement : même dans le pire scénario (faillite de notre société), votre projet va au bout. Vous ne perdez jamais votre apport.

Le prix annoncé (à partir de 3 500 €/m² pour une villa standing) intègre tous les lots structurels : gros œuvre, charpente, menuiseries extérieures, isolation thermique et phonique renforcée, plomberie, électricité aux normes RT 2020, chauffage (généralement PAC air/eau réversible), plâtrerie, carrelages et parquets de qualité intermédiaire-supérieure.

Ce qui n'est PAS inclus par défaut :

• Aménagements paysagers haut de gamme (bassins, éclairages LED intégrés, irrigation automatique). Budget séparé 150-300 €/m² de jardin selon complexité.
• Piscine à débordement, pool house, local technique enterré : compter 60 000-120 000 € selon dimensions et finitions.
• Domotique avancée (KNX, Loxone, gestion centralisée climat/lumière/volets) : 20 000-50 000 € pour une villa 200-300 m².
• Cuisine équipée sur-mesure (menuiserie architecte, électroménager premium Gaggenau/Miele) : 30 000-80 000 €.
• Revêtements muraux pierre naturelle (travertin, marbre) en zone humide ou mur d'accent : +200-400 €/m² de surface traitée.

Nous établissons systématiquement un Descriptif Détaillé des Travaux (DDT) ligne par ligne avant signature. Vous savez exactement ce qui est inclus, ce qui est optionnel, et vous choisissez vos arbitrages en toute transparence.

Le circuit traditionnel implique 3 à 4 intermédiaires : usine → importateur national → grossiste régional → artisan → client final. Chaque maillon prend sa marge (15-25% en moyenne).

Notre modèle direct : usine → Alba Estates → chantier. Nous travaillons depuis 10 ans avec les mêmes manufactures (Lusorochas pour le marbre portugais, Cortizo pour menuiseries aluminium, Aleluia Cerâmicas pour grès cérame grand format).

Exemples chiffrés :

• Marbre Estremoz blanc veiné gris (Portugal) : tarif négoce France 280-320 €/m² posé. Notre tarif direct usine : 180-210 €/m² posé. Gain : 30-35%.
• Menuiseries aluminium à rupture de pont thermique (châssis fixes + ouvrants oscillo-battants) : négoce 850-1 100 €/m². Notre tarif Cortizo : 600-750 €/m². Gain : 25-30%.
• Parquet chêne massif 20 mm (finition huilée naturelle) : négoce 120-150 €/m² posé. Notre tarif scierie portugaise : 85-105 €/m² posé. Gain : 30%.

Sur une villa de 250 m² avec 80 m² de marbre, 120 m² de menuiseries alu, 200 m² de parquet : économie globale 40 000 à 55 000 € à qualité équivalente (voire supérieure, car contrôle direct en usine).

18-24 mois du terrassement à la livraison clé en main, oui, sur un projet standard 200-350 m² en zone non-contrainte (hors monuments historiques, hors zone littorale stricte).

Décomposition réaliste :

• Terrassement, VRD, fondations : 2-3 mois
• Gros œuvre (élévation murs, dalles, charpente, étanchéité toiture) : 4-5 mois
• Mise hors d'eau / hors d'air (menuiseries extérieures) : 1 mois
• Second œuvre (plomberie, électricité, isolation, plâtrerie) : 5-6 mois
• Finitions (carrelages, parquets, peintures, cuisine, SDB) : 3-4 mois
• Aménagements extérieurs (terrasses, piscine, VRD finitions) : 2 mois

Facteurs de dérive fréquents (à anticiper) :

• Permis de construire purgé tardivement : si recours des tiers (voisinage), +4 à 6 mois d'attente avant démarrage. Solution : étude juridique préalable du PLU et consultation informelle voisins avant dépôt.
• Études de sol G2 AVP révélant un sol argileux (nécessite fondations spéciales). Solution : étude géotechnique G1 dès la phase faisabilité, avant achat terrain.
• Sous-traitants surbookés en haute saison (maçons, charpentiers). Solution : contractualisation anticipée avec nos artisans partenaires 3-4 mois avant leur intervention.
• Retard livraison matériaux spécifiques (pierre naturelle, menuiseries sur-mesure). Solution : commande des matériaux à délai long dès validation permis, avec clause pénalité retard.

Notre planning intègre des marges tampons de 10-15% par phase. Un projet annoncé 20 mois = planning technique 18 mois + 2 mois de sécurité. Nous livrons dans 92% des cas à date contractuelle ±15 jours.

Le rendement est défini ex-ante dans le pacte d'associés, généralement entre 8% et 12% annualisé selon profil de risque et durée d'immobilisation (18-24 mois).

Modèle économique :

• Vous apportez 30-40% du coût total projet (terrain + construction).
• Alba Estates complète avec fonds propres ou crédit promoteur.
• À la revente du bien achevé, vous récupérez votre apport initial + rendement contractuel.
• La plus-value éventuelle au-delà du rendement garanti revient à Alba Estates (upside partagé dans certains montages 70/30).

Exemple chiffré :

• Projet villa 300 m² — Coût total 1,2 M€ (terrain 400 K€ + construction 800 K€)
• Votre apport : 400 K€ (33% du total)
• Rendement contractuel : 10% annualisé sur 20 mois = 66 667 €
• Sortie à 20 mois : vous récupérez 466 667 € (capital + intérêts)
• Si revente effective 1,5 M€ : surplus 300 K€ revient à Alba Estates (ou partage 70/30 selon pacte)

Risques à comprendre :

• Risque de liquidité : capital bloqué 18-24 mois, pas de sortie anticipée sauf accord exceptionnel.
• Risque de revente différée : si marché se retourne, délai de vente peut s'allonger (+6-12 mois). Votre rendement continue de courir, mais remboursement retardé.
• Risque de construction : surcoûts chantier (mais couverts par Alba Estates, pas par l'investisseur, sauf clause contraire).
• Risque promoteur : si Alba Estates fait défaut, la GFA joue, mais procédure longue. D'où importance audit financier du promoteur avant entrée.

Nous fournissons systématiquement : business plan détaillé, étude de marché locale (comparables de vente), audit juridique du terrain, garanties bancaires, reporting mensuel d'avancement.

Architecte "mission complète" traditionnelle (APS, APD, PRO, ACT, DET, AOR) :

• Conçoit les plans, dépose le permis, consulte les entreprises, suit le chantier.
• Honoraires : 8-12% du coût travaux HT (soit 80 000-120 000 € sur un chantier de 1 M€).
• Limite : l'architecte n'a pas toujours de réseau artisan stable, doit consulter le marché à chaque projet (risque prix, risque planning). Pas de relation commerciale directe avec fournisseurs matériaux.

Notre maîtrise d'œuvre Alba Estates :

• Nous travaillons avec votre architecte (ou proposons le nôtre si vous n'en avez pas). L'architecte conçoit, nous exécutons.
• Nous prenons en charge : consultation entreprises dans notre réseau fermé (tarifs négociés, délais maîtrisés), sourcing matériaux Europe en direct, planning détaillé semaine par semaine, suivi quotidien chantier, gestion des aléas techniques.
• Honoraires : forfait fixe + % (généralement 6-8% coût travaux, incluant notre marge réseau matériaux). Soit 60 000-80 000 € sur 1 M€, mais économie 30-40 K€ sur matériaux = coût net quasi équivalent à architecte seul, avec exécution plus rapide et qualité supérieure.

Différence clé :

L'architecte traditionnel "dessine et surveille". Alba Estates "dessine (via architecte partenaire) et fabrique" (grâce au réseau artisans + usines). Vous avez un interlocuteur unique pour conception ET réalisation. Moins de coordination, moins de malentendus, moins de dérives budgétaires.